Sốt đất Phú Quốc: Tăng 20 lần, đâu là giá trị thực?

1:13 25/04/2018

Cơn sốt đất Phú Quốc đã đẩy giá lên cao và nhiều rủi ro, khi bong bóng vỡ để lại hậu quả cho cả thị trường. Đã tới lúc, nhà đầu tư cần nhìn nhận, đánh giá lại để không phải chịu những hậu quả nặng nề như những cơn sốt đất vừa qua.

Tiềm năng đảo Ngọc

Trong những năm gần đây, Phú Quốc trở thành một điểm đến hấp dẫn trên bản đồ du lịch. Lượng khách du lịch đổ về Phú Quốc cũng tăng trưởng cao do hạ tầng du lịch đảo Ngọc được đầu tư lớn và đã trở nên đồng bộ, tiện nghi, được đánh giá không hề thua kém một số thiên đường du lịch biển trên thế giới.

Giới chuyên gia du lịch dự báo Phú Quốc sẽ sớm có tên trong chuỗi cung ứng dịch vụ du lịch, giải trí và nghỉ dưỡng cao cấp tại châu Á, cùng với những thiên đường du lịch đã được cả thế giới biết đến và yêu thích như Bali, Sentosa, Phuket, Nhật Bản và Jeju của Hàn Quốc.

Đi cùng sự phát triển đó, các đơn vị phát triển dự án cũng như nhà đầu tư tìm đến đảo Ngọc như một miền đất hứa. Cũng chính vì thế, thị trường bất động sản luôn tấp nập như những gì đang diễn ra tại Phú Quốc với những đại công trường “thay da đổi thịt” hàng ngày.

Từ năm 2014 trở lại đây, giá đất tại Phú Quốc có sự gia tăng đáng kể khi Chính phủ có chủ trương biến đảo Ngọc xinh đẹp thành đầu tàu về du lịch nghỉ dưỡng. Đặc biệt, từ khi Bộ Kế hoạch và Đầu tư soạn thảo Dự án Luật hành chính kinh tế đặc biệt, không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả nước ngoài cũng đón sóng đặc khu.

Báo cáo nghiên cứu thị trường Phú Quốc của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở Phú Quốc đang cực kỳ sôi động. Nếu năm 2012 chỉ tồn tại thị trường đất nền với 120 đơn vị, đến năm 2015, thị trường nhà ở tại Phú Quốc đa dạng hơn với các sản phẩm: đất nền thu hẹp lại, đất biệt thự chiếm một nửa và căn hộ với 2.500 đơn vị. Theo đánh giá của chuyên gia bất động sản Savills, Phú Quốc là một thị trường mới nổi nhưng đầy tiềm năng.

Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy, năm 2017 thị trường BĐS nghỉ dưỡng bùng nổ. Giao dịch tại Phú Quốc nổi trội hơn cả do các dự án tại Phú Quốc đều đang chuẩn bị “về đích” và có thể đi vào khai thác sử dụng ngay.

Cũng chính vì thế, bất động sản Phú Quốc tăng nóng. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại Phú Quốc, giá đất nền cũng tăng 10 lần sau 3 năm và khoảng 35% so với năm 2016.

Thống kê của CBRE cho thấy hiện Phú Quốc đã vươn lên dẫn đầu cả nước ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, được kì vọng mang đến những bùng nổ đầu tư mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2018. Tuy nhiên, giới đầu tư cũng cảnh báo, trong “cơn hưng phấn đỉnh cao” của thị trường, nhà đầu tư cần cẩn trọng để lựa chọn đúng “sản phẩm vàng”, giá trị thực, sinh lời cao và bền vững.

Hệ luỵ sau cơn sốt

Sau cơn sốt đất vừa qua, nhiều chuyên gia lo ngại quy hoạch Phú Quốc sẽ “nham nhở” nếu không nhanh chóng đưa BĐS trở về giá trị thực. Như ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS, nhận định, việc sốt đất ảo, mua bán kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng.

Khi giá đất tăng quá cao sẽ dẫn đến suất đầu tư tăng và thời gian thu hồi vốn kéo dài, dẫn đến dự án đầu tư không còn khả thi, sẽ khó thu hút các nhà đầu tư vào các Đặc khu kinh tế. Bởi hầu hết các đầu tư ban đầu vào các đặc khu kinh tế là các đầu tư có xây dựng cơ bản, mà giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong tổng mức đầu tư của một dự án.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE Hà Nội, cho rằng, nếu quá lạm dụng sẽ bão hoà nguồn cung, quá tải khu vực dẫn đến sự phát triển không bền vững cho Phú Quốc nói chung và thị trường BĐS nghỉ dưỡng du lịch nói riêng.

Cảnh báo rủi ro, GS Đặng Hùng Võ lưu ý, đến một lúc nào đó, bản thân thị trường không chịu nổi thì sẽ vỡ “bong bóng”. Những người mua cuối cùng sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 7-10 triệu đồng/m2 ngang với đất phi nông nghiệp.

Khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10 triệu đồng/m2 sẽ thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ chênh lệch giá do sốt đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp quy hoạch, thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất lớn.

Ông Đỗ Minh Dương, một chuyên gia bất động sản nhận định, giá đất Phú Quốc trong tương lai sẽ tăng. Tuy nhiên, người mua cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng. Trước hết cần chọn chủ đầu tư dự án có uy tín, có thương hiệu và những dự án có pháp lý rõ ràng. Bên cạnh đó, những cam kết của chủ đầu tư về sinh lời cũng là yếu tố quan trọng cần quan tâm.

Ông Dương Đức Hiển Trưởng bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, đưa ra lời khuyên, yếu tố quan trọng nhất khi chọn sản phẩm là đất phải có quy hoạch. Sau đó là tính toán đến tiềm năng của khu đất. Cụ thể với Phú Quốc, cho dù giữa năm nay Quốc hội có thông qua Dự thảo Luật Hành chính kinh tế đặc biệt hay không thì Phú Quốc vẫn cần thời gian để phát triển.

Nhà đầu tư cần tỉnh tảo nghiên cứu để hiểu rằng kể cả nếu Phú Quốc có phát triển lên thành đặc khu kinh tế thì bất động sản chỉ sôi động ở những khu vực ven biển đẹp, kế cận các khu vui chơi giải trí, các khu công viên, khu du lịch mua sắm, hoặc các khu sân golf lớn. Đặc biệt là những dự án được quy hoạch tốt, có nhà đầu tư uy tín và đưa ra các sản phẩm riêng biệt làm nên sự phát triển tương lai của Phú Quốc là một thiên đường du lịch.

Nam Hải